针对业主与物管、开发商经常争论的这一问题，律师说：业主大会说了算

　　业主，顾名思义就是所购买物业的主人。那是不是有关房子的一切权益都由业主说了算呢？事情并没有这么简单，仅一个小小的阳台业主能不能封、怎么封的问题，就一直是业主和物业管理公司及开发商之间的矛盾焦点。阳台到底能不能封？封不封究竟该谁说了算？应按照什么程序来封闭阳台？近日，记者就这一问题采访了一些有关人士。

　　物业看法：要维护小区整体利益

　　记者采访了市区几大小区的物业管理公司。大多数物业公司的相关负责人表示，在多数情况下，楼房设计了开放式阳台，有其美观、实用的考虑。对于生活在小区中的全体业主来说，楼房的外立面是他们共有的，保持漂亮、舒适的景观，也能使小区保值增值。如果人人只图自己方便，随意封阳台，就会破坏建筑物外立面的整体美观、协调，从而降低小区的整体品位，时间长了必然会造成小区的贬值，这无疑是在损害全体业主的合法权益。

　　还有的物业公司认为，物业管理公司的基本职责就是在全体业主的授权委托下，对物业进行必要的管理、服务，使物业能够保值增值。为此，物业管理公司不仅要提供保安、保洁等服务，还要及时制止损害全体业主利益的行为。这是物业管理公司的合同义务。

　　业主疑问：自家阳台为何无权封？

　　日前，家住市区某住宅小区的业主吴女士打电话向记者诉苦。她说：“我自己的房子，自己花钱封阳台为什么不可以？我又没有对任何人造成不便或者麻烦，难道这不是我的权利吗？”

　　吴女士购买了房子后，感到两个未封闭的大阳台给生活带来了许多不便。她说：“我们小区挺空旷的，我家一个大阳台正对环城路，冬天风特别大，特别冷。两个阳台都是未封闭的，保温特别不好，我就想把阳台封起来，一来觉得安全，二来又显得干净暖和。”

　　由于吴女士未经物业管理公司同意擅自封闭阳台，物业管理公司要求吴女士立即拆除私自搭建部分，恢复原状。物业公司的理由是，吴女士与开发商签订《预售合同》时已约定“阳台未封闭”、“不得擅自改变房屋结构”。吴女士无奈之下只好拆除。

　　永康陈先生等6名业主同样因阳台问题要与开发商对簿公堂。

　　陈先生当初与开发商签订预售合同时，楼盘模型和售楼书都显示，南面的阳台为非封闭阳台，可交房时，阳台却被封了起来。根据《商品房销售管理办法》规定，未封闭阳台按一半面积计入建筑面积，封闭阳台按全面积计入建筑面积。因此，开发商要求业主补交增加的两平方米共8000多元房款，否则不给新房钥匙。陈先生等业主认为，开发商擅自封阳台还要让业主埋单，实在不合理，而且，开发商未经业主同意私自更改了房屋的设计，因此业主有权拒付这8000多元钱。目前，陈先生等业主已聘请律师，打算用法律来保护自己的合法权益。

　　律师解释：业主大会说了算

　　那么，阳台到底能不能封？封阳台谁说了算？该按照什么程序来封阳台？浙江振进律师事务所主任骆忠红律师接受本报记者采访时表示，自家阳台可不可以封闭的决定权归谁，要以业主委员会成立为界，分前后两个阶段来考虑。在这两个阶段里，决定权分属不同的主体，但总体上遵循产权人决定原则，也就是谁拥有房屋产权，谁决定物业管理。

　　小区业主委员会成立之前，开发商有权委托物业管理公司对小区进行前期物业管理。先期入住的业主能否封闭阳台，要根据《商品房买卖合同》或《预售合同》附件中关于物业方面的相关规定来决定。多数情况下，开发商是不允许购房者私自封闭阳台的，也就是说，这时的业主不能封闭阳台。如果业主私自封闭了阳台，开发商诉诸法律，业主多数是要败诉的。

　　小区成立业主委员会后，整个小区的产权从开发商手中转到业主委员会手中，这时小区的物业管理等相关事宜就要由业主大会决定了。业主们有权召开业主大会，来决定是否封闭阳台，但要符合物业公司和业主委员会签订的《物业管理服务合同》或《小区物业管理公约》以及业主大会的相关规定。

　　业主委员会通过有效的是否封闭阳台的决定后，还要报请规划局等相关主管部门审批。得到相关部门批准后，物业公司要拿出设计方案和工程预算等，同时要听取业主大会的意见，得到业主大会的批准。最后，在物业管理公司的监督下，施工队才能进行封闭施工。当然，如果一小部分居民不想封闭阳台，也要遵守业主大会的决定。